Reformas de LOCALES COMERCIALEES

Los locales comerciales están compuestos por muchos elementos que no están a la vista del consumidor y se componen de una serie de elementos invisibles, que no son decorativos. Estos elementos son los siguientes:

• La estructura del local.
• Las instalaciones.
• Los revestimientos verticales.
• Los revestimientos horizontales.

La manera en cómo configuremos estos elementos tendrá efectos sobre:

• El coste de la reforma de un local comercial.
• La tipología de permisos necesarios para llevar adelante la obra.
• El ‘timing’ o tiempo de ejecución de la obra.
• Los futuros costes de mantenimiento del local comercial.
• La operativa y funcionalidad del punto de venta desde el punto de vista del cliente y del personal que trabaja en la tienda.

La importancia de la estructura de cada local:

La estructura viene determinada por las bases concretas de cada local comercial. Su modificación requiere la realización de obras mayores. Cada local tiene una estructura determinada que condiciona mucho las posibilidades de implantación de un determinado concepto.

ESTRUCTURAS VIEJAS O ANTIGUAS

En la mayoría de los casos, para la reforma de un local comercial es desaconsejable cambiar la estructura original por razones de coste, de agilidad en la tramitación de los permisos y por la rapidez de la obra, cuyo termino podría prolongarse por contratiempos y papeleos.

En ocasiones nos vemos obligados a reforzar la estructura existente. Por ejemplo, en caso de locales comerciales en edificios antiguos con estructura horizontal en madera empotrada en las paredes de ladrillo, donde la pared ha transmitido humedad a la viga por capilaridad.

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS

La ley de protección contra incendios nos obliga a ignifugar toda la estructura antes de la colocación de los revestimientos.
Las estructuras metálicas son un puente acústico que tiene que ser aislado en el caso de actividades ruidosas (cafeterías, bares, locales con música, etc.) que lindan con vecinos residentes.

LAS INSTALACIONES

Las instalaciones van montadas debajo de los revestimientos y son la típica partida poco vistosa pero cuyo coste puede ser significativo. Las instalaciones cubren todos los parámetros de los locales, horizontales y verticales. Si quitáramos los revestimientos nos haríamos una idea de la gran cantidad de instalaciones que alimentan los locales.

LA INSTALACIÓN ELÉCTRICA

Las líneas eléctricas parten del cuadro, se distribuyen en todo el local y terminan en cada punto que necesite su alimentación. En sentido vertical las líneas recorren dentro de tubos corrugados en pvc. En sentido horizontal, los tubos apoyan sobre bandejas metálicas sujetas con varillas enroscadas a forjado. Las líneas alimentan maquinaria, luminaria, bases de enchufe, persianas rótulos, ventilaciones forzadas, etc.

Las instalaciones eléctricas están ocultas porque todavía no existe en el mercado una solución de instalación estéticamente válida.
Su coste sería mayor de las actuales pero eliminaría los gastos de los revestimientos en algunos casos.

LA INSTALACIÓN DE AGUA

Según el formato de negocio que tengamos, la instalación de agua puede ser más o menos compleja y va desde la acometida de la red pública hasta la alimentación de baños, lavabos, barras de bar y cocinas de restaurantes, duchas y lavabos de peluquerías y salones de belleza, etc.
En el caso de que sea obligatorio o recomendable el suministro de agua caliente, toda la instalación empieza desde la caldera, que tiene que estar ventilada con aire exterior y fácilmente accesible.

LOS DESAGÜES

Los desagües pueden llegar a marcar la distribución posible de un local. Normalmente, la red de desagües se canaliza enteramente en el punto de evacuación existente en el local. Pero si en el local no existe punto de evacuación, es muy complicado dotar el local de suministro de agua. Esto puede encarecer la reforma de un establecimiento en particular.

Por esta razón, en los locales donde se necesite una importante red de agua es fundamental saber de antemano la ubicación del punto de evacuación; determinará en gran parte la distribución en planta de la tienda.

EL AIRE ACONDICIONADO 

Es una de las partidas caras de un local. La instalación de aire acondicionado está formada por la máquinas evaporadora y condensadora que pueden estar separadas o compactas, y una red de conductos que acaba en los puntos de difusión de aire en el local.

La instalación de aire es quizás la única que tiene ciertas soluciones estéticas que le permiten estar a la vista. Probablemente, es debido al gran tamaño de la sección de los conductos que en muchas ocasiones es difícil de ocultar.

LOS REVESTIMIENTOS VERTICALES

Los revestimientos verticales son el conjunto de soluciones que se aplican para recubrir las paredes. Generalmente, en locales comerciales las instalaciones que recorren a lo largo de todas las paredes se recubren con cartón yeso, comúnmente llamado “Pladur”, refiriéndose a la principal casa que suministra este material.

Una alternativa al cartón yeso son las placas de yeso que se utilizan más en vivienda. El cartón yeso, sin embargo, es más idóneo para el paso de las instalaciones porque tiene una estructura en acero pensada expresamente para esta función. Así que, detrás de una pared blanca hay un esqueleto de perfilería en acero por el que pasa una gran cantidad de líneas tubería, refuerzos de carpintería para sujeción de muebles, etc.

LOS REVESTIMIENTOS HORIZONTALES

Muchas veces la capa de mortero que sirve de base para la colocación del acabado que vemos cuando entramos en la tienda, sirve para acoger tubos de desagüe, cables de alimentación eléctrica e hídrica. La gran mayoría de las instalaciones pasa por falso techo. Es por eso que existen los falsos techos registrables: nos permiten acceder fácilmente a las instalaciones en caso averías o mantenimiento. 

Por razones estéticas, tanto en la vivienda como en locales comerciales, se está eliminando el techo registrable a favor del techo continuo de cartón yeso. Todos los falsos techos suelen estar sujetos a forjado con tirantes cada metro cuadrado aproximadamente.

Conclusiones

Los elementos invisibles de un local son costosos, necesarios y afectan a la operativa. Pueden variar bastante de un local concreto a otro, haciendo que los presupuestos de obra no sean siempre iguales. Cada local está echo por muchísimas partes, que no están a la vista de quien utiliza estos espacios públicos, pero son partes todas ellas indispensables para su buen funcionamiento. Incluso los elementos que creemos ver, en realidad están ocultos en gran medida. Lo que vemos normalmente es sólo el resultado final de un proyecto y de un trabajo que implica a muchos profesionales del sector.

No existe un solo profesional capaz a la vez de montar todo un local: existen industriales coordinados por un constructor, cuyo trabajo es supervisado por un arquitecto al que se le ha encargado la dirección de la obra. La capacidad para coordinar todos los trabajos necesarios es la habilidad de quien coordina la ejecución de un local.
La construcción de un local implica el ensamblaje de muchas partes; es un trabajo complejo que requiere mucha competencia.